Immobilienpreise Berlin 2022: Statistik, Entwicklung & Prognose

Wer hätte sich im Jahr 2012, als die Quadratmeterpreise in Berlin bei 2000 bis 3000€ lagen, vorstellen können, dass die Preise kaum 10 Jahre später Rekordhöhen von 5000, 6000 oder sogar 8000€ pro Quadratmeter erreichen würden? Und das ist noch nicht das Ende: In 2021 stiegen sie im Durchschnitt um weitere 10,9% im Vergleich zum Vorjahr.

Sarra Saddek von der Immobilienagentur AB Berlin Immobilien, die sich seit über 10 Jahren auf die Berliner Immobilienbranche spezialisiert hat, gibt uns ihre Einschätzung über die weitere Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin im Jahr 2022, seine Besonderheiten sowie einige Insights, zu zukünftigen Trends und Entwicklungen.

1. Der Quadratmeterpreis in Berlin 2022

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt in Berlin im Jahr 2022 zwischen 4900 und 5150 € für Altbauten ("Altbau") und zwischen 7400 und 7950 € für Neubauten. Dabei handelt es sich um den Verkaufspreis für vermietete und freie Eigentumswohnungen zusammengenommen.

Die Preise für Wohnungen in Berliner Neubauten sind höher als die für Altbauten, da sie oftmals besser geschnitten, moderner und energieeffizienter sind. Trotzdem erfreuen sich die Altbauten in Berlin großer Beliebtheit und bestimmen den Immobilienmarkt.

Bevor wir Ihnen die Entwicklungen der Quadratmeterpreise in den verschiedenen Bezirken Berlins aufzeigen, ist es wichtig zu wissen, dass der Wert einer Immobilie von mehreren Kriterien abhängt:

1. Die Verfügbarkeit einer Immobilie: Eine vermietete Wohnung wird im Durchschnitt zwischen 20 und 35 % günstiger verkauft als eine leerstehende Wohnung.
2. Die Größe einer Immobilie: Je kleiner eine Immobilie ist, desto höher ist ihr Preis pro m².
3. Der Zustand: Eine Immobilie, die renoviert werden muss, ist natürlich günstiger (im Durchschnitt rechnet man mit Renovierungskosten zwischen 500€ und 1000€ pro m²).
4. Die Lage: Der Bezirk und die Gegend sind natürlich wichtige Faktoren, aber auch die Tatsache, dass Geschäfte, Supermärkte und öffentliche Verkehrsmittel zu Fuß erreichbar sind.

Die Bewertung einer Wohnung hängt also von vielen Faktoren ab und nicht nur von der Quadratmeterzahl.

Die Maklerfirma AB Berlin Immobilien bietet eine kostenlose und detaillierte Immobilienbewertung an, mit der der aktuelle Wert einer Immobilie aufzeigt werden kann.

Wie haben sich die Mietpreise in Berlin entiwckelt? Was die Vermietung betrifft, so liegen die durchschnittlichen Mietpreise im Neubausegment bei 19,20 Euro pro Quadratmeter und im Altbausegment bei durchschnittlich 12 Euro pro Quadratmeter.

2. Die Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin über 10 Jahre (bis heute)

Grafik: Immobilienpreisentwicklung in Berlin von 2012 bis 2022

Der Immobilienmarkt in Berlin hat in den letzten 10 Jahren einen sehr starken Anstieg erlebt. Von 2012 bis 2022 stieg der Preis pro qm in Berlin von 2000€ auf fast 5000€ für Altbauwohnungen und von 3000€ auf 8000€ für Neubauwohnungen, was einem jährlichen Anstieg von ca. 10% pro Jahr entspricht.

Es ist interessant, in der obigen Grafik zu sehen, dass der Preisunterschied zwischen neuen und alten Eigentumswohnungen im Laufe der Zeit von 1000€ im Jahr 2012 auf heute über 3000€ gestiegen ist.

Zum Vergleich: Der Quadratmeterpreis in Paris beträgt durchschnittlich 10.034€ und in München 9000€.

3. Wie hoch ist der Preis pro qm in Berlin nach Bezirken?

Grafik: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Altbauten in Berlin im ersten Quartal 2022 nach Bezirken.

Die Bezirke Mitte und Prenzlauer Berg halten ihre Platzierung an der Spitze der Liste mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8000€ für Mitte und 6400€ für Prenzlauer Berg.

An dritter Stelle steht Kreuzberg, das mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 6240€ nun sogar Charlottenburg (5900€) übertrifft.

Nicht weit dahinter liegen Schöneberg und Friedrichshain (zwischen 5200 und 5600€/m2), Viertel, die in den letzten Jahren einen großen Erfolg verzeichnen konnten.

Die Bezirke Neukölln und Moabit haben ebenfalls einen sehr starken Anstieg hingelegt. Die Wohnungspreise haben sich dort in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt.

Die Zahlen sind bezeichnend für die demografische und wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Berlin:

1. Berlin ist eine sich ständig verändernde Stadt mit einer Bevölkerung, die von 3,3 Millionen im Jahr 2012 auf 3,7 Millionen Ende 2021 angestiegen ist (das sind pro Jahr fast 40.000 Menschen mehr über die letzten zehn Jahre).
2. Einige Bezirke der Stadt, die früher als weniger interessant galten, sind zum neuen "place to be" geworden, wie z. B. Kreuzberg, Neukölln oder Wedding. Es stellt sich also die Frage, welche Bezirke als nächstes den gleichen Hype erleben werden? Oberschöneweide? Köpenick?
3. Es gibt eine reale Nachfrage, in bestimmten Berliner Bezirken zu wohnen. Kreuzberg und Neukölln sind Bezirke, die auch innerhalb einer internationalen Klientel als hip gelten und sich einer hohen Nachfrage erfreuen.

Wie wird sich der Berliner Immobilienmarkt in Zukunft entwickeln? Welche Tendenzen und Prognosen lassen sich stellen?

4. Werden die Immobilienpreise in Berlin sinken oder steigen?

Es ist schwierig, Prognosen für die deutsche Hauptstadt zu stellen, da die Preisentwicklung von vielen politischen, wirtschaftlichen, finanziellen und demografischen Faktoren beeinflusst wird.

Schauen wir uns zunächst die Faktoren an, die die Preise nach oben treiben:

1. Berlin ist eine Stadt mit starkem Wirtschaftswachstum von ca. 5 % seit 10 Jahren und Sitz sehr vieler Startups (Gigafactory von Tesla (10.000 Mitarbeiter), Google, Delivery Hero, HelloFresh, Gorillas...).
2. Berlin ist die politische Hauptstadt Deutschlands und bietet ein stabiles Umfeld für nationale und internationale Investoren.
3. Die Bevölkerung Berlins wächst weiter
4. Berlin ist nach wie vor eine äußerst attraktive Stadt, sowohl national als auch international. Obwohl die Quadratmeterpreise stark gestiegen sind, sind sie immer noch deutlich niedriger im Vergleich zu den anderen europäischen Metropolen.

Welche Risikofaktoren können das Angebot, die Nachfrage und Preise direkt beeinflussen?

1. Die Erhöhung der Zinssätze durch die EZB, die Immobilienkredite verteuern und somit den Anstieg der Immobilienpreise verlangsamen können.
2. Der politische Wille, die Mieten zu begrenzen (Mietendeckel, Mietspiegel) - Trotz der Aufhebung der Mietobergrenze (Mietendeckel) durch das Verfassungsgericht Karlsruhe am 25. März 2021 wird die landesweite Mietobergrenze weiterhin von der Partei Die Linke gefordert. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie von der derzeitigen Koalition ("Ampel Koalition") aus den Parteien SPD, GRÜNE und FDP deutschlandweit eingeführt wird.
3. Der Trend zu mehr Home-Office durch sich wandelnde Arbeitsstrukturen und die Sehnsucht nach mehr Naturnähe, die junge, alleinstehende Erwerbstätige oder Familien mit Kindern betrifft. Dieser Trend lässt die Preise am Stadtrand von Berlin stärker steigen als sie im Stadtzentrum sinken.

Insgesamt scheint es realistisch zu sein, dass die Immobilienpreise in der Hauptstadt weiter steigen werden, wenn auch nicht mehr so stark wie in den letzten 10 Jahren.

Wie viel ist meine Wohnung wert? Um eine fundierte Einschätzung über den akteullen Marktwert einer Berliner Wohnung bzw. Immobilie zu erhalten, bietet die Maklerfirma AB Berlin Immobilien eine kostenlose und detaillierte Immobilienbewertung an.