Precio de la Vivienda en Berlín en 2022: Análisis & Evolución

¿Quién iba a imaginar en 2012, cuando el precio del metro cuadrado en Berlín rondaba los 2.000 o 3.000 euros, que apenas 10 años después los precios alcanzarían niveles récord de 5.000, 6.000 o incluso 8.000 euros por metro cuadrado? Y, sin embargo, los precios siguen subiendo: han aumentado una media del 10,9% en 2021.

Sarra Saddek, de la agencia inmobiliaria Invest AB, que lleva más de 10 años trabajando como experta en la escena inmobiliaria de Berlín, nos aporta su experiencia sobre la evolución de los precios inmobiliarios en Berlín en 2022, las particularidades del mercado así como algunas claves para tratar de entender las tendencias y evoluciones futuras.

1. Cifras clave del mercado inmobiliario de Berlín en 2022

El precio medio del metro cuadrado en Berlín en 2022 estará entre 4900 y 5150 euros para los edificios antiguos ("Altbau") y entre 7400 y 7950 euros para los nuevos. Estos son los precios de venta de los pisos alquilados y vacíos combinados.

Los precios de los pisos en los edificios nuevos de Berlín son más altos que los de los edificios más antiguos porque suelen estar mejor diseñados, son más modernos y más eficientes energéticamente. A pesar de ello, las "Altbau" gozan de gran popularidad en Berlín y conforman el mercado inmobiliario.

Antes de ofrecerle las tendencias de los precios por metro cuadrado en los diferentes distritos de Berlín, es importante mencionar que el valor de una propiedad depende de varios criterios:

• La disponibilidad del inmueble: un piso alquilado se venderá por una media del 20-35% menos que un piso desocupado.
• El tamaño de la vivienda: cuanto más pequeña sea la vivienda, mayor será el precio por metro cuadrado.
• Su estado: un inmueble que necesita obras será obviamente menos caro (de media, los costes de renovación se sitúan entre 500 y 1000 euros por m²).
• Su ubicación: el barrio, por supuesto, pero también el hecho de que los comercios esenciales y el transporte público estén a poca distancia, por ejemplo.

Por tanto, la valoración de un piso depende de varios factores. Es individual, ya que cada propiedad es única.

La agencia inmobiliaria Invest AB ofrece una valoración gratuita y detallada de la propiedad para conocer el valor actual de una propiedad.

¿Cómo han cambiado los precios del alquiler en Berlín?
En cuanto al alquiler, los precios medios de las rentas son de 19,20 euros por metro cuadrado en el segmento de obra nueva y de 12 euros por metro cuadrado de media en el de obra existente.

2. La evolución de los precios de la vivienda en Berlín en los últimos 10 años (hasta la fecha)

Gráfico: Evolución del precio de la vivienda en Berlín de 2012 a 2022

El mercado inmobiliario de Berlín ha experimentado un fuerte aumento en los últimos 10 años. De 2012 a 2022, el precio por metro cuadrado en Berlín ha pasado de 2.000 a casi 5.000 euros para las viviendas más antiguas y de 3.000 a 8.000 euros para las nuevas, lo que supone un aumento anual de alrededor del 10%.

Es interesante observar en el gráfico anterior que la diferencia de precios entre lo nuevo y lo antiguo ha aumentado con el tiempo, pasando de 1.000 euros en 2012 a más de 3.000 euros en la actualidad.

A modo de comparación, el precio por m² en París es de 10.034 euros de media y de 9.000 euros en Múnich.

3. ¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Berlín por barrios?

Gráfico: Precio medio por m² en Berlín en 2022 por barrios

Los distritos de Mitte y Prenzlauer Berg mantienen su posición en la parte superior de la lista con un precio medio por metro cuadrado de 8.000 euros para Mitte, y 6.400 euros para Prenzlauer Berg.

El precio por metro cuadrado en Kreuzberg (6240 euros) supera ahora el precio por metro cuadrado en Charlottenburg (5900 euros).

No muy lejos se encuentran Schöneberg y Friedrichshain (entre 5.200 y 5.600 €/m2), barrios que han tenido mucho éxito en los últimos años.

Los distritos de Neukölln y Moabit también han experimentado un aumento muy fuerte, con precios que se han duplicado en los últimos diez años.

Estas cifras son indicativas del desarrollo demográfico y económico de la ciudad de Berlín:

1. Berlín es una ciudad en constante evolución con una población que ha pasado de 3,3 millones en 2012 a 3,7 millones a finales de 2021 (un aumento de casi 40.000 personas cada año durante los últimos 10 años).
2. Algunas zonas de la ciudad que antes se consideraban menos interesantes se han convertido en el nuevo "place to be", como Kreuzberg, Neukölln y Wedding. Así que se plantea la cuestión de qué barrios seguirán el ejemplo. ¿Oberschöneweide? ¿Köpenick?
3. Existe una demanda real para vivir en determinados barrios de Berlín. Kreuzberg y Neukölln son distritos que también se consideran de moda entre la clientela internacional y gozan de gran demanda.

¿Cómo cambiarán los precios inmobiliarios de Berlín en el futuro? ¿Qué previsiones se pueden hacer?

4. ¿Bajarán o subirán los precios de la vivienda en Berlín?

Es difícil hacer predicciones en la capital alemana porque la evolución de los precios está influida por muchos factores políticos, económicos, financieros y demográficos.

Veamos los factores que hacen subir los precios:

1. Berlín es una ciudad con un fuerte crecimiento económico, del 5% anual durante los últimos 10 años y sede de muchas start-ups (Gigafactory de Tesla (10.000 empleados), Google, Delivery Hero, HelloFresh, Gorillas...)
2. Berlín es la capital política de Alemania y ofrece un entorno estable para los inversores nacionales e internacionales
3. La población de Berlín sigue creciendo
4. Berlín sigue siendo una ciudad muy atractiva, tanto a nivel nacional como internacional. Aunque los precios por metro cuadrado han subido mucho, siguen siendo significativamente más bajos en comparación con otras metrópolis europeas.

Veamos los factores de riesgo que pueden afectar directamente a la oferta, la demanda y los precios:

1. El aumento de los tipos de interés por parte del BCE, que podría encarecer los préstamos inmobiliarios y frenar así la subida de los precios de los inmuebles
2. La voluntad política de regular los alquileres (Mietendeckel, Mietspiegel) - A pesar de la anulación del tope de los alquileres (Mietendeckel) por el Tribunal Constitucional de Karlsruhe el 25 de marzo de 2021, el partido Die Linke sigue pidiendo un tope de los alquileres a nivel nacional. Sin embargo, es poco probable que la actual coalición ("Ampel Koalition"), formada por los partidos SPD, GRÜNE y FDP, la aplique.
3. La La doble tendencia a a trabajar desde casa y el anhelo de una mayor cercanía a la naturaleza, que concierne a los jóvenes que trabajan solos o en familia. Esta tendencia hace subir los precios en la periferia de Berlín más de lo que los hace bajar en el centro de la ciudad.

En general, parece realista que los precios de la vivienda en la capital seguirán subiendo, aunque no con tanta fuerza como en los últimos 10 años.

¿Cómo averiguar el valor de su piso? Para obtener una evaluación fundada del valor de mercado actual de un piso o propiedad en Berlín, la agencia inmobiliaria Invest AB ofrece una valoración gratuita y detallada de la propiedad.