Precios Viviendas Berlín (2024) por metro cuadrado y previsión

Tras una década de fuerte crecimiento (el precio del m2 en Berlín ha pasado de 2.000-3.000 euros en 2012 a 5.000, 6.000 e incluso 8.000 euros por m² en la actualidad), ¿los precios de la vivienda en Berlín han ralentizado su crecimiento? Y, sin embargo, los precios siguen subiendo: en 2021, habrán aumentado una media del 10,9%.

Sarra Saddek, de la agencia inmobiliaria Invest AB, especializada en el sector inmobiliario berlinés desde hace más de 10 años, nos ofrece su análisis de la evolución de los precios por m2 en Berlín y de las tendencias del mercado inmobiliario, así como su pronóstico sobre la posible evolución futura.

1. Cifras clave del mercado inmobiliario berlinés en 2024

El precio medio por metro cuadrado en Berlín en 2024 será de 5.200 euros para las viviendas más antiguas («Altbau») y de 8.200 euros para las viviendas nuevas. Estos son los precios de venta de los pisos de alquiler y de los pisos vacíos en régimen de propiedad compartida.

Los precios de los pisos de nueva construcción en Berlín son más altos que los de los edificios antiguos, porque son más modernos, más eficientes energéticamente y, en general, están mejor distribuidos (optimización de los metros cuadrados). Sin embargo, los Altbau gozan de cierta popularidad en Berlín (debido a su encanto) y también configuran el mercado inmobiliario.

Antes de darle el precio por metro cuadrado por distrito en Berlín en 2024, es importante precisar que el valor de un inmueble depende de varios criterios:

La disponibilidad del inmueble: un piso alquilado se venderá entre un 20 y un 35% menos que uno desocupado. El tamaño del inmueble: cuanto más pequeño sea el inmueble, mayor será el precio por m². El estado: un inmueble que necesite obras será obviamente más barato (Por término medio, los costes de renovación oscilan entre 700 y más de 1.000 euros por m²). Ubicación: el barrio, por supuesto, pero también el hecho de que los comercios esenciales y el transporte público estén a poca distancia, por ejemplo.

Por tanto, el valor de un piso depende de varios factores, no sólo de los metros cuadrados.

Appartement-Berlin le ofrece una valoración gratuita y detallada de la propiedad para ayudarle a averiguar el valor actual de su vivienda.

¿Cómo han cambiado los precios de los alquileres en Berlín?

En el cuarto trimestre de 2024, el alquiler medio en Berlín era de 12,53 euros/m², frente a los 11,81 euros/m² del cuarto trimestre de 2023 (9,41 euros/m² en el cuarto trimestre de 2020). Existe una amplia gama entre los alquileres más bajos (7,36 euros/m²) y los más altos (30,61 euros/m²). Los alquileres están regulados por ley en Berlín y Alemania (Mietpreisbremse / Mietspiegel).

2. Evolución del precio de la vivienda en Berlín en 10 años (hasta la fecha)

Gráfico: evolución del precio de la vivienda en Berlín de 2012 a 2024

Tras un aumento constante del 8-10% anual durante 10 años, de 2012 a 2022, el mercado inmobiliario de Berlín ha ralentizado su crecimiento, con una ligera caída en 2024 en comparación con 2023 para las propiedades de nueva construcción (-0,76%) y un ligero aumento para las propiedades existentes (+0,96%). El precio por m² en Berlín es ahora de 8.200 euros para los inmuebles de nueva construcción y de 5.200 euros para los existentes.

Como puede verse en el gráfico anterior, la diferencia de precio entre las propiedades nuevas y existentes ha aumentado con el tiempo, pasando de 1.000 euros en 2012 a 3.000 euros en la actualidad.

A modo de comparación, el precio medio por m² en París es de 9.282 euros y de 8.600 euros en Múnich.

3. ¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Berlín por distrito?

Gráfico: precio medio por metro cuadrado por distrito para edificios antiguos en Berlín en 2024.

Mitte encabeza la lista con un precio medio por metro cuadrado de 7800€, muy por delante de Prenzlauer Berg (6150€), Schöneberg (5500€), Charlottenburg (6100€), Kreuzberg (6100€) y Friedrichshain (5900€).

Los distritos de Kreuzberg y Friedrichshain, que se han hecho muy populares en los últimos años, están ahora prácticamente al mismo nivel que Schöneberg y Charlottenburg.

Los distritos de Neukölln y Moabit también han experimentado un crecimiento muy fuerte, con precios que se han más que duplicado en los últimos diez años (4700€ para Neukölln y 5300€ para Moabit).

4. Contexto económico y dinámica del mercado inmobiliario berlinés (2010-2024)

1. Crecimiento demográfico y atractivo de la ciudad: Desde finales de la década de 2000, Berlín ha experimentado un crecimiento sostenido, con un aumento de su población de 3,3 millones en 2012 a 3,9 millones en 2024 (es decir, casi 40.000 personas más cada año durante los últimos 10 años). Este crecimiento demográfico ha aumentado la demanda de vivienda y ha atraído a inversores nacionales e internacionales gracias a unos precios relativamente bajos.
2. Factores financieros favorables: Hasta 2022, los bajos tipos de interés y la política monetaria del Banco Central Europeo hicieron que las condiciones financieras fueran especialmente atractivas para los inversores y favorecieron la propiedad inmobiliaria como clase de activo (los bajos tipos de interés abaratan los préstamos y, por tanto, aumentan los precios de los inmuebles). Desde 2022, los tipos de interés han vuelto a subir y la demanda se ha ralentizado, ya que los bancos se han vuelto más exigentes en cuanto a las garantías requeridas a los compradores (más fondos propios). Desde finales de 2024, los tipos de interés han vuelto a bajar, los compradores han recuperado la confianza y la demanda sigue siendo fuerte.
3. Existe una fuerte demanda de viviendas en determinadas zonas de Berlín. Los distritos de Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg y Neukölln son muy populares entre la clientela internacional y se benefician de una fuerte demanda.
4. Aumento limitado de la oferta: La oferta inmobiliaria no sigue el ritmo de la demanda, en parte debido a la limitada disponibilidad de suelo edificable y a los complejos y largos procedimientos de autorización de construcción, lo que aumenta la presión sobre los precios.

El aumento de los precios de la vivienda es el resultado del creciente atractivo de Berlín, el crecimiento demográfico sostenido, la política de bajos tipos de interés que reduce el coste de los préstamos y la oferta limitada.

En general, la oferta de propiedades ha aumentado, lo que a veces se traduce en plazos de venta más largos. Los compradores se toman su tiempo para comparar. Sin embargo, en algunos «microbarrios», como Kollwitzkiez, a veces las ventas se realizan muy rápidamente.

¿Cómo podría evolucionar el mercado inmobiliario berlinés en los próximos años?

5. ¿Seguirán subiendo los precios de la vivienda en Berlín?

Es difícil hacer predicciones para la capital alemana, ya que la evolución de los precios se ve influida por numerosos factores políticos, económicos, financieros y demográficos.

En primer lugar, echemos un vistazo a los factores que hacen subir los precios:

1. Berlín es una ciudad con un fuerte crecimiento económico con una media del 5% anual en los últimos 10 años y es sede de un gran número de start-ups (Gigafactory de Tesla (10.000 empleados), Google, Delivery Hero, HelloFresh, Gorillas, etc.).
2. Berlín es la capital política de Alemania y ofrece un entorno estable para inversores nacionales e internacionales.
3. La población de Berlín sigue creciendo.
4. Berlín sigue siendo una ciudad extremadamente atractiva, tanto a nivel nacional como internacional. Aunque los precios por metro cuadrado han subido mucho, siguen siendo significativamente más bajos que en otras ciudades europeas.
5. Inflación y subida de precios: los precios han subido, sobre todo el de las materias primas, así como los salarios, lo que ha incrementado los costes de construcción y renovación y, por tanto, los precios de venta de las viviendas nuevas. Mientras que la inflación se situó entre el 0,5% y el 1,5% entre 2012 y 2020, subió al 3,1% en 2021 y alcanzó un máximo del 6,9% en 2022, antes de volver a caer al 5,9% en 2023 y al 2,2% en 2024.

Veamos ahora los factores de riesgo que pueden afectar directamente a la oferta, la demanda y los precios:

1. Las subidas de los tipos de interés del BCE han aumentado el coste de los préstamos hipotecarios y, por tanto, han reducido el poder adquisitivo de los compradores de vivienda (que pueden pedir menos prestado con tipos más altos). Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en Alemania cayeron por debajo del 1% en 2021 y 2022, luego subieron bruscamente en 2023 hasta situarse entre el 3,5 y el 4%, y han vuelto a bajar desde principios de 2024. Ahora se sitúan entre el 3,4% y el 3,5%. Las estimaciones prevén que los tipos bajen algo más (lo que empujaría al alza los precios inmobiliarios).
2. La voluntad política de regular los alquileres (Mietendeckel, Mietspiegel) - a pesar de que el Tribunal Constitucional de Karlsruhe anuló el tope de los alquileres (Mietendeckel) el 25 de marzo de 2021, el partido Die Linke sigue reclamando un tope de los alquileres a escala nacional. Sin embargo, es poco probable que lo introduzca la actual coalición («Ampel Koalition») formada por los partidos SPD, GRÜNE y FDP.
3. La tendencia al teletrabajo/oficina en casa y el deseo de estar más cerca de la naturaleza, que afecta a los trabajadores jóvenes y a las familias. Esta tendencia hace subir los precios en la periferia de Berlín, pero en última instancia tiene poco impacto en los precios dentro del Ring, dada la fuerte demanda de los distritos centrales.

En general, parece realista esperar que los precios inmobiliarios en Berlín sigan aumentando ligeramente en 2025, aunque menos que en los diez años comprendidos entre 2012 y 2022. El número de transacciones inmobiliarias también debería aumentar ligeramente en 2024. En definitiva, Berlín sigue siendo un mercado muy atractivo para los inversores inmobiliarios, gracias a su creciente demanda, sus precios estables y su potencial de revalorización a largo plazo.

¿Cómo puedo averiguar el valor de mi piso?

Para obtener una estimación precisa del valor de un piso, Appartement-Berlin ofrece una valoración gratuita y detallada de la propiedad.