Les Prix de l'Immobilier à Berlin en 2022 : Analyse & Evolution

Qui aurait pu imaginer en 2012, lorsque le m2 à Berlin était autour de 2000 à 3000€, que les prix atteindraient à peine 10 ans plus tard des niveaux records, à 5000, 6000 voire 8000€ le m² ? Et pourtant, les prix continuent de grimper : ils ont encore augmenté de 10,9% en moyenne en 2021.

Sarra Saddek de l’agence immobilière Appartement-Berlin, spécialisée dans le secteur immobilier berlinois depuis plus de 10 ans, nous livre son expertise sur l'évolution des prix de l’immobilier à Berlin en 2022, les particularités du marché ainsi que quelques clés pour tenter de comprendre les tendances et évolutions futures.

1. Les chiffres clé du marché immobilier berlinois en 2022

Le prix au mètre carré moyen à Berlin en 2022 se situe entre 4900 et 5150 € pour l’ancien (“Altbau”) et entre 7400 et 7950 € pour les bâtiments neufs. Il s’agit du prix à la vente des appartements loués et libres confondus en copropriété.

Les prix des appartements dans les constructions neuves à Berlin sont plus élevés que ceux des bâtiments anciens car ils sont souvent mieux agencés, plus modernes et plus efficients sur le plan énergétique. Malgré cela, les “Altbau” jouissent d'une grande popularité à Berlin et conditionnent le marché immobilier.

Avant de vous donner les tendances des prix au mètre carré dans les différents quartiers de Berlin, il est important de préciser que la valeur d’un bien dépend de plusieurs critères :

• La disponibilité du bien : un appartement loué se vendra en moyenne entre 20 et 35% moins cher qu’un appartement inoccupé.
• La superficie d’un bien : plus un bien immobilier est petit, plus son prix au m² augmente.
• Son état : un bien qui nécessite des travaux sera évidemment moins cher (on compte en moyenne entre 500€ et 1000€ par m² de coûts de rénovation).
• Son emplacement : le quartier bien entendu mais aussi le fait que des magasins de première nécessité et les transports en communs soient accessibles à pied par exemple.

L’estimation d’un appartement dépend donc de plusieurs facteurs et pas uniquement des mètres carrés.

L’agence Appartement-Berlin propose une estimation immobilière gratuite et détaillée afin de connaître la valeur actuelle d'un bien immobilier.

Comment ont évolué les prix des loyers à Berlin ?
Concernant la location, les prix des loyers moyens sont de 19,20 euros par mètre carré dans le segment des bâtiments neufs et de 12 euros par mètre carré en moyenne dans le segment des bâtiments déjà existants.

2. L’évolution des prix immobiliers à Berlin sur 10 ans (jusqu’à aujourd’hui)

Graphique : évolution des prix immobiliers à Berlin de 2012 à 2022

Le marché immobilier à Berlin a connu une très forte augmentation ces 10 dernières années. De 2012 à 2022, le prix du m² à Berlin est passé de 2000€ à près de 5000€ pour les logements anciens et de 3000€ à 8000€ pour les logements neufs, soit une augmentation annuelle d'environ 10% par an.

Il est intéressant d’observer sur le graphique ci-dessus que l’écart des prix entre neuf et ancien a augmenté au fil du temps, passant de 1000€ en 2012 à plus de 3000€ aujourd’hui.

A titre de comparaison, le prix au m² à Paris s'élève à 10 034 € en moyenne et à 9000€ à Munich.

3. Quel est le prix du m² à Berlin par quartier ?

Graphique : prix moyens au mètre carré par quartier pour les bâtiments anciens à Berlin au premier trimestre 2022.

Les quartiers de Mitte et de Prenzlauer Berg maintiennent leur placement en haut de la liste avec un prix moyen du m² de 8000€ pour Mitte, et de 6400€ pour Prenzlauer Berg.

Le prix au mètre carré à Kreuzberg (6240€) dépasse désormais le prix au mètre carré à Charlottenburg (5900€).

Pas loin derrière se trouvent Schöneberg et Friedrichshain (entre 5200 et 5600€/m2), quartiers ayant connu un grand succès au cours de ces dernières années.

Les quartiers de Neukölln et Moabit ont également connu une très forte augmentation, les prix y ayant plus que doublé au cours de ces dix dernières années.

Ces chiffres sont révélateurs de l’évolution démographique et économique de la ville de Berlin :

1. Berlin est une ville en constante évolution avec une population qui est passée de 3,3 Millions en 2012 à 3,7 millions fin 2021 (soit près de 40.000 personnes de plus chaque année depuis 10 ans).
2. Certains quartiers de la ville autrefois considérés comme moins intéressants sont devenus les nouvelles “place to be”, comme par exemple Kreuzberg, Neukölln ou encore Wedding. Se pose donc la question de savoir quels seront les prochains quartiers qui connaîtront le même engouement ? Oberschöneweide ? Köpenick ?
3. Il y a une véritable demande pour habiter dans certains quartiers de Berlin. Kreuzberg et Neukölln sont des quartiers branchés très appréciés par une clientèle internationale et qui bénéficient d'une forte demande.

Comment va évoluer le marché immobilier berlinois dans le futur ? Quels pronostics peut-on faire ?

4. Les prix de l'immobilier à Berlin vont-ils baisser ou augmenter ?

Il est difficile de faire des pronostics dans la capitale allemande car l’évolution des prix est influencée par de nombreux facteurs politiques, économiques, financiers et démographiques.

Voyons dans un premier temps les facteurs qui poussent à la hausse des prix :

1. Berlin est une ville à forte croissance économique de 5% par an en moyenne depuis 10 ans et le siège de très nombreuses startups (Gigafactory de Tesla (10 000 employés), Google, Delivery Hero, HelloFresh, Gorillas…)
2. Berlin est la capitale politique de l’Allemagne et offre un environnement stable pour les investisseurs nationaux et internationaux
3. La population de Berlin continue à augmenter
4. Berlin reste une ville extrêmement attractive, aussi bien sur le plan national qu’international. Même si les prix du m² ont beaucoup augmenté, ils restent nettement inférieurs à ceux des autres métropoles européennes.

Voyons maintenant les facteurs de risque pouvant jouer sur l’offre, la demande et les prix directement :

1. L’augmentation des taux d’intérêt de la BCE pouvant renchérir les prêts immobiliers et donc ralentir la hausse des prix des biens immobiliers
2. La volonté politique d'encadrer les loyers (Mietendeckel, Mietspiegel) - en dépit de l’annulation par la Cour constitutionnelle de Karlsruhe du plafonnement des loyers (Mietendeckel) le 25 mars 2021, le plafonnement des loyers à l'échelle nationale est toujours réclamé par le parti Die Linke. Il est cependant peu probable qu’il soit mis en place par la coalition actuelle (“Ampel Koalition”) constituée des partis SPD, GRÜNE et FDP.
3. La tendance du télétravail / home-office et l'aspiration à plus de proximité avec la nature, qui concerne les jeunes actifs et les familles. Cette tendance fait plus augmenter les prix à la périphérie de Berlin qu’elle ne les fait diminuer au centre ville.

Dans l'ensemble, il semble réaliste de penser que les prix de l'immobilier vont continuer à augmenter dans la capitale, même si ce n'est pas aussi fortement qu'au cours des dix dernières années.

Comment connaître la valeur de son appartement ? Pour obtenir une estimation fidèle de la valeur d'un appartement, l'agence Appartement-Berlin propose une estimation immobilière gratuite et détaillée.