Les Prix au m2 de l'Immobilier à Berlin en 2024

Aprés une décennie de forte croissance (le prix du m2 à Berlin est passé de 2000-3000€ en 2012 à 5000, 6000 voire 8000€ le m² aujourd'hui), les prix de l'immobilier à Berlin ont ralenti leur croissance. ? Et pourtant, les prix continuent de grimper : ils ont encore augmenté de 10,9% en moyenne en 2021.

Sarra Saddek de l’agence immobilière Appartement-Berlin, spécialisée dans le secteur immobilier berlinois depuis plus de 10 ans, nous livre son analyse sur l'évolution des prix du m2 à Berlin et les tendances du marché immobilier ainsi que son pronostic sur les évolutions futures possibles.

1. Prix du mètre carré et chiffres clé du marché immobilier berlinois en 2024

Le prix au mètre carré moyen à Berlin en 2024 se situe à 5200 € pour les logements anciens (“Altbau”) et à 8200 € pour les logements neufs. Il s’agit du prix à la vente des appartements loués et libres confondus en copropriété.

Les prix des appartements dans les constructions neuves à Berlin sont plus élevés que ceux des bâtiments anciens car ils sont plus modernes, plus efficients sur le plan énergétique et en général mieux agencés (mètres carrés optimisés). Les “Altbau” jouissent toutefois d'une certaine popularité à Berlin (de par leur charme) et conditionnent aussi le marché immobilier.

Avant de vous donner les prix au mètre carré par quartier à Berlin en 2024, il est important de préciser que la valeur d’un bien dépend de plusieurs critères :

La disponibilité du bien : un appartement loué se vendra en moyenne entre 20 et 35% moins cher qu’un appartement inoccupé. La superficie d’un bien : plus un bien immobilier est petit, plus son prix au m² augmente. Son état : un bien qui nécessite des travaux sera évidemment moins cher (on compte en moyenne de 700€ à plus de 1000€ par m² de coûts de rénovation). Son emplacement : le quartier bien entendu mais aussi le fait que des magasins de première nécessité et les transports en communs soient accessibles à pied par exemple.

L’estimation d’un appartement dépend donc de plusieurs facteurs et pas uniquement des mètres carrés.

L’agence Appartement-Berlin propose une estimation immobilière gratuite et détaillée afin de connaître la valeur actuelle d'un bien immobilier.

Comment ont évolué les prix des loyers à Berlin ?

Au quatrième trimestre 2024, le loyer moyen à Berlin était de 12,53 €/m², comparé à 11,81 €/m² au quatrième trimestre 2023 (9,41 €/m² au 4ème trimestre 2020). La fourchette est large entre les loyers les plus bas (7,36 €/m² et les plus élevés (30,61 €/m²). Les loyers sont encadrés par la loi à Berlin et en Allemagne (Mietpreisbremse / Mietspiegel).

2. L’évolution des prix immobiliers à Berlin sur 10 ans (jusqu’à aujourd’hui)

Graphique : évolution des prix immobiliers à Berlin de 2012 à 2024

Après une hausse continue de 8 à 10% par an pendant 10 ans de 2012 à 2022, le marché immobilier à Berlin a ralenti sa croissance et connu une légère baisse en 2024 par rapport à 2023 dans le neuf (-0,76%) et une légère hausse dans l'ancien (+0,96%). Le prix du m² à Berlin est aujourd'hui à 8200€ pour le neuf et 5200€ pour l'ancien.

Comme on peut le voir sur le graphique ci-dessus, l’écart des prix entre neuf et ancien a augmenté au fil du temps, passant de 1000€ en 2012 à 3000€ aujourd’hui.

A titre de comparaison, le prix du m² moyen à Paris s'élève à 9 282 € et à 8 600€ à Munich.

3. Quel est le prix du m² à Berlin par quartier ?

Graphique : prix moyens au mètre carré par quartier pour les logements anciens à Berlin en 2024.

Le quartier de Mitte arrive en haut de la liste avec un prix moyen du m² de 7800€, nettement devant Prenzlauer Berg (6150€), Schöneberg (5500€), Charlottenburg (6100€), Kreuzberg (6100€) et Friedrichshain (5900€).

Désormais, les quartiers de Kreuzberg et Friedrichshain, ayant connu un fort engouement ces dernières années, arrivent pratiquement au même niveau que Schöneberg et Charlottenburg.

Les quartiers de Neukölln et Moabit ont également connu une très forte augmentation, les prix y ayant plus que doublé au cours de ces dix dernières années (4700€ pour Neukölln et 5300€ pour Moabit).

4. Contexte économique et dynamique du marché immobilier de Berlin (2010-2024)

1. Croissance démographique et attractivité de la ville : Depuis la fin des années 2000, Berlin connaît une croissance soutenue, avec une population qui est passée de 3,3 Millions en 2012 à 3,9 millions en 2024 (soit près de 40.000 personnes de plus chaque année depuis 10 ans). Cette croissance démographique a accru la demande en logements, et attiré des investisseurs nationaux et internationaux grâce du fait des prix relativement bas.
2. Facteurs financiers favorables : Les taux d'intérêt bas et la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne ont rendu jusqu'en 2022 les conditions financières particulièrement attractives pour les investisseurs et ont favorisé l'immobilier comme classe d'actifs (les taux d'intérêt bas rendant l'emprunt moins cher et augmentent par conséquent les prix de l'immobilier). Depuis 2022, les taux ont à nouveau augmenté et la demande s'est ralentie car les banques ont été plus exigeantes quant aux garanties à apporter de la part des acheteurs (plus de capitaux propres). Depuis fin 2024, les taux d'intéret ont à nouveau baissé, les acheteurs ont repris confiance et la demande reste importante.
3. Il y a une forte demande pour habiter dans certains quartiers de Berlin. Les quartiers de Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg et de Neukölln sont très prisés par une une clientèle internationale et bénéficient d'une forte demande.
4. Hausse limitée de l'offre : L'offre immobilière ne suit pas la demande, en partie à cause de la disponibilité limitée de terrains constructibles et des procédures d'autorisation de construction complexes et longues, augmentant ainsi la pression sur les prix.

L'augmentation des prix des logements résulte d'une attractivité croissante de Berlin, d’une croissance démographique soutenue, de la politique de taux d'intérêt bas diminuant le coût de l'emprunt, et d'une offre limitée.

L'offre a dans l'ensemble plutot augmenté, rendant parfois les délais de vente plus longs. Les acheteur prennent quant à eux le temps de comparer. Cependant, dans certains "micro-quartiers" comme par exemple celui de Kollwitzkiez, les ventes peuvent se faire parfois très vite !

Comment le marché immobilier berlinois peut-il évoluer dans les prochaines années ?

5. Les prix de l'immobilier à Berlin vont-ils continuer à augmenter ?

Il est difficile de faire des pronostics dans la capitale allemande car l’évolution des prix est influencée par de nombreux facteurs politiques, économiques, financiers et démographiques.

Voyons dans un premier temps les facteurs qui poussent à la hausse des prix :

1. Berlin est une ville à forte croissance économique de 5% par an en moyenne depuis 10 ans et le siège de très nombreuses startups (Gigafactory de Tesla (10 000 employés), Google, Delivery Hero, HelloFresh)
2. Berlin est la capitale politique de l’Allemagne et offre un environnement stable pour les investisseurs nationaux et internationaux
3. La population de Berlin continue à augmenter
4. Berlin reste une ville extrêmement attractive, aussi bien sur le plan national qu’international. Même si les prix du m² ont beaucoup augmenté, ils restent nettement inférieurs à ceux des autres métropoles européennes.
5. L'inflation et la hausse des prix : les prix ont augmenté, notamment les prix des matières premières, ainsi que les salaires, augmentant de ce fait les coûts de construction et de rénovation et donc les prix à la vente des logements neufs. Alors que l'inflation se situait entre 0,5% et 1,5% entre 2012 et 2020, elle a augmenté à 3,1% en 2021 et a connu un pic en 2022 à 6,9% pour repasser à 5,9% en 2023 puis à 2,2% en 2024.

Voyons maintenant les facteurs de risque pouvant jouer sur l’offre, la demande et les prix directement :

1. L’augmentation des taux d’intérêt de la BCE ont renchéri le coût des prêts immobiliers et donc diminué le pouvoir d'achat des acquéreurs de logements (qui peuvent moins emprunter avec des taux plus élevés). Les taux d'intérêt des emprunts immobiliers en Allemagne avaient diminué sous la barre des 1% en 2021 et 2022, puis ont fortement augmenté en 2023 pour atteindre 3,5 à 4% et baissent à nouveau depuis début 2024. Ils se situent aujourd'hui dans les 3,4 à 3,5%. Les estimations prévoient que les taux vont encore légèrement baisser (ce qui ferait augmenter les prix de l'immobilier).
2. La volonté politique d'encadrer les loyers (Mietendeckel, Mietspiegel) - en dépit de l’annulation par la Cour constitutionnelle de Karlsruhe du plafonnement des loyers (Mietendeckel) le 25 mars 2021, le plafonnement des loyers à l'échelle nationale est toujours réclamé par le parti Die Linke. Il est cependant peu probable qu’il soit mis en place par la coalition actuelle (“Ampel Koalition”) constituée des partis SPD, GRÜNE et FDP.
3. La tendance du télétravail / home-office et l'aspiration à plus de proximité avec la nature, qui concerne les jeunes actifs et les familles. Cette tendance fait plus augmenter les prix à la périphérie de Berlin mais n'a finalement que peu d'impact sur les prix à l'intérieur du ring, étant donné la forte demande pour les quartiers du centre.

Dans l'ensemble, il semble réaliste de penser que les prix de l'immobilier vont continuer à augmenter légèrement en 2025 à Berlin, moins toutefois qu'au cours des dix années 2012-2022. Le nombre de transactions immobilières devrait lui aussi augmenter légèrement en 2024. Dans l'ensemble, Berlin reste un marché très attractif pour les investisseurs immobiliers grâce à sa demande croissante, la stabilité des prix et son potentiel de valorisation à long terme.

Comment connaître la valeur de son appartement ?

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