Immobilienpreise Berlin 2024: Entwicklung der Preise, Prognose

Nach einem Jahrzehnt des starken Wachstums (der Quadratmeterpreis in Berlin stieg von 2000-3000€ im Jahr 2012 auf heute 5000, 6000 oder sogar 8000€ pro Quadratmeter) haben die Immobilienpreise in Berlin ihr Wachstum verlangsamt. ? Und doch steigen die Preise weiter: Sie sind bis 2021 im Durchschnitt um weitere 10,9% gestiegen.

Sarra Saddek von der Immobilienagentur AB Berlin Immobilien, die seit über 10 Jahren auf den Berliner Immobiliensektor spezialisiert ist, liefert uns ihre Analyse der Entwicklung der Quadratmeterpreise in Berlin und der Trends auf dem Immobilienmarkt sowie ihre Prognose zu möglichen zukünftigen Entwicklungen.

1. Der Quadratmeterpreis und die Shlüsselzahlen des Berliner Immobilienmarktes im Jahr 2024

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin im Jahr 2024 liegt bei 5200 € für Altbauwohnungen („Altbau“) und 8200 € für Neubauwohnungen. Dies ist der Verkaufspreis für vermietete und freie Wohnungen in Eigentumswohnungen zusammengenommen.

Die Preise für Wohnungen in Neubauten in Berlin sind höher als in Altbauten, da sie moderner, energieeffizienter und in der Regel besser geschnitten sind (optimierte Quadratmeterzahl). Die Altbauten erfreuen sich in Berlin jedoch einer gewissen Beliebtheit (aufgrund ihres Charmes) und bedingen auch den Immobilienmarkt.

Bevor wir Ihnen die Quadratmeterpreise pro Stadtteil in Berlin im Jahr 2024 nennen, ist es wichtig zu erwähnen, dass der Wert einer Immobilie von mehreren Kriterien abhängt:

Die Verfügbarkeit der Immobilie: Eine vermietete Wohnung wird im Durchschnitt 20 bis 35 % günstiger verkauft als eine leerstehende Wohnung. Die Größe einer Immobilie: Je kleiner eine Immobilie ist, desto höher ist ihr Preis pro m². Sein Zustand: Eine Immobilie, die renoviert werden muss, ist natürlich günstiger (Im Durchschnitt rechnet man mit Renovierungskosten von 700€ bis über 1000€ pro m²). Sein Standort: Die Nachbarschaft natürlich, aber auch die Tatsache, dass Geschäfte des täglichen Bedarfs und öffentliche Verkehrsmittel z.B. zu Fuß erreichbar sind.

Die Bewertung einer Wohnung hängt also von mehreren Faktoren ab, nicht nur von den Quadratmetern.

Die Agentur Appartement-Berlin bietet eine kostenlose und detaillierte Immobilienbewertung an, um den aktuellen Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Wie haben sich die Mietpreise in Berlin entwickelt?

Im vierten Quartal 2024 betrug die durchschnittliche Miete in Berlin 12,53 €/m², im Vergleich zu 11,81 €/m² im vierten Quartal 2023 (9,41 €/m² im vierten Quartal 2020). Die Spanne zwischen den niedrigsten Mieten (7,36 €/m²) und den höchsten Mieten (30,61 €/m²) ist groß. Die Mieten sind in Berlin und Deutschland gesetzlich begrenzt (Mietpreisbremse / Mietspiegel).

2. Die Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin über 10 Jahre (bis heute).

Grafik: Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin von 2012 bis 2024.

Nach einem kontinuierlichen Anstieg von 8-10% pro Jahr über 10 Jahre von 2012 bis 2022 verlangsamte der Immobilienmarkt in Berlin sein Wachstum und verzeichnete 2024 im Vergleich zu 2023 einen leichten Rückgang bei Neubauten (-0,76%) und einen leichten Anstieg bei Altbauten (+0,96%). Der Preis pro m² in Berlin liegt heute bei 8200€ für Neubauten und 5200€ für Altbauten.

Wie man in der obigen Grafik sehen kann, hat sich der Preisunterschied zwischen neu und alt im Laufe der Zeit vergrößert und ist von 1000€ im Jahr 2012 auf heute 3000€ gestiegen.

Zum Vergleich, der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Paris liegt bei 9.282€ und in München bei 8.600€.

3. Wie hoch ist der m²-Preis in Berlin nach Bezirken?

Grafik: Durchschnittliche Quadratmeterpreise pro Stadtteil für Altbauwohnungen in Berlin im Jahr 2024.

Der Bezirk Mitte steht mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 7800€ an der Spitze der Liste, deutlich vor Prenzlauer Berg (6150€), Schöneberg (5500€), Charlottenburg (6100€), Kreuzberg (6100€) und Friedrichshain (5900€).

Jetzt sind die Bezirke Kreuzberg und Friedrichshain, die in den letzten Jahren einen starken Aufschwung erlebt haben, fast auf dem gleichen Niveau wie Schöneberg und Charlottenburg.

Die Bezirke Neukölln und Moabit haben ebenfalls einen sehr starken Anstieg erlebt, da sich die Preise dort in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt haben (4700€ für Neukölln und 5300€ für Moabit).

4. Wirtschaftlicher Hintergrund und Dynamik des Berliner Immobilienmarktes (2010-2024).

1. Bevölkerungswachstum und Attraktivität der Stadt: Seit Ende der 2000er Jahre erlebt Berlin ein anhaltendes Wachstum, mit einer Bevölkerung, die von 3,3 Millionen im Jahr 2012 auf 3,9 Millionen im Jahr 2024 angestiegen ist (das sind fast 40.000 Menschen mehr jedes Jahr in den letzten 10 Jahren). Dieses Bevölkerungswachstum hat die Nachfrage nach Wohnraum erhöht und aufgrund der relativ niedrigen Preise nationale und internationale Investoren angezogen.
2. Günstige finanzielle Faktoren: Die niedrigen Zinsen und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank machten bis 2022 die finanziellen Bedingungen für Investoren besonders attraktiv und begünstigten Immobilien als Anlageklasse (niedrige Zinssätze machen Kredite billiger und erhöhen daher die Immobilienpreise). Seit 2022 stiegen die Zinsen wieder an und die Nachfrage verlangsamte sich, da die Banken höhere Anforderungen an die von den Käufern zu erbringenden Sicherheiten stellten (mehr Eigenkapital). Seit Ende 2024 sind die Zinsen wieder gesunken, die Käufer haben wieder Vertrauen gefasst und die Nachfrage bleibt hoch.
3. Es gibt eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in bestimmten Bezirken Berlins. Die Bezirke Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Neukölln sind bei einer internationalen Klientel sehr beliebt und erfreuen sich einer hohen Nachfrage.
4. Begrenzter Anstieg des Angebots: Das Immobilienangebot hält mit der Nachfrage nicht Schritt, was zum Teil auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und komplexe und langwierige Baugenehmigungsverfahren zurückzuführen ist, was den Preisdruck erhöht.

Der Anstieg der Immobilienpreise ist das Ergebnis der zunehmenden Attraktivität Berlins, des anhaltenden Bevölkerungswachstums, der Niedrigzinspolitik, die die Kreditkosten senkt, und des begrenzten Angebots.

Das Angebot ist insgesamt eher gestiegen, was manchmal zu längeren Verkaufszeiten führt. Die Käufer nehmen sich jedoch Zeit, um zu vergleichen. In einigen „Mikrovierteln“, wie z.B. dem Kollwitzkiez, kann der Verkauf jedoch sehr schnell gehen.

Wie kann sich der Berliner Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren entwickeln?

5. Werden die Immobilienpreise in Berlin weiter steigen?

Es ist schwierig, Prognosen für die deutsche Hauptstadt abzugeben, da die Preisentwicklung von vielen politischen, wirtschaftlichen, finanziellen und demografischen Faktoren beeinflusst wird.

Sehen wir uns zunächst die Faktoren an, die die Preise nach oben treiben :

1. Berlin ist eine Stadt mit hohem Wirtschaftswachstum von durchschnittlich 5% pro Jahr in den letzten 10 Jahren und Sitz sehr vieler Startups (Gigafactory von Tesla (10.000 Mitarbeiter), Google, Delivery Hero, HelloFresh).
2. Berlin ist die politische Hauptstadt Deutschlands und bietet ein stabiles Umfeld für nationale und internationale Investoren.
3. Die Bevölkerung Berlins wächst weiter.
4. Berlin bleibt eine äußerst attraktive Stadt, sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Auch wenn die Preise pro m² stark gestiegen sind, liegen sie immer noch deutlich unter denen anderer europäischer Metropolen.
5. Inflation und Preisanstieg: Die Preise sind gestiegen, insbesondere die Rohstoffpreise sowie die Löhne und Gehälter, wodurch die Bau- und Renovierungskosten und damit die Verkaufspreise für neue Wohnungen erhöht wurden. Während die Inflation zwischen 2012 und 2020 zwischen 0,5% und 1,5% lag, stieg sie 2021 auf 3,1% und erreichte 2022 mit 6,9% einen Höchststand, um 2023 wieder auf 5,9% und 2024 auf 2,2% zu sinken.

Betrachten wir nun die Risikofaktoren, die sich auf Angebot, Nachfrage und Preise direkt auswirken können :

1. Die Zinserhöhungen der EZB haben die Immobilienkredite verteuert und damit die Kaufkraft der Hauskäufer geschmälert (die bei höheren Zinsen weniger Kredite aufnehmen können). Die Zinsen für Immobilienkredite in Deutschland waren 2021 und 2022 auf unter 1 % gesunken, stiegen 2023 stark auf 3,5-4 % an und sinken seit Anfang 2024 wieder. Heute liegen sie bei 3,4 bis 3,5%. Schätzungen gehen davon aus, dass die Zinsen noch leicht sinken werden (was die Immobilienpreise steigen lassen würde).
2. Der politische Wille, die Mieten zu begrenzen (Mietendeckel, Mietspiegel) - Trotz der Aufhebung der Mietobergrenze (Mietendeckel) durch das Verfassungsgericht Karlsruhe am 25. März 2021 wird die landesweite Mietobergrenze weiterhin von der Partei Die Linke gefordert. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie von der derzeitigen Koalition („Ampel Koalition“) aus den Parteien SPD, GRÜNE und FDP eingeführt wird.
3. Der Trend zu Telearbeit/Home-Office und das Streben nach mehr Naturnähe, der junge Berufstätige und Familien betrifft. Dieser Trend lässt die Preise am Stadtrand von Berlin stärker ansteigen, hat aber letztlich nur geringe Auswirkungen auf die Preise innerhalb des Rings, da die Nachfrage nach den zentralen Bezirken hoch ist.

Insgesamt scheint es realistisch, dass die Immobilienpreise in Berlin 2025 weiterhin leicht steigen werden, allerdings weniger als in den zehn Jahren von 2012 bis 2022. Auch die Zahl der Immobilientransaktionen dürfte 2024 leicht ansteigen. Insgesamt bleibt Berlin aufgrund der steigenden Nachfrage, der Preisstabilität und des langfristigen Wertsteigerungspotenzials ein sehr attraktiver Markt für Immobilieninvestoren.

Wie kann man den Wert seiner Wohnung ermitteln?

Um eine wahrheitsgetreue Einschätzung des Wertes einer Wohnung zu erhalten, bietet die Agentur Appartement-Berlin eine kostenlose und detaillierte Immobilienbewertung an.