Prezzi degli Immobili a Berlino nel 2022: Analisi & Evoluzione

Chi avrebbe potuto immaginare nel 2012, quando il prezzo di un metro quadro a Berlino era di circa 2.000-3.000 euro, che solo 10 anni dopo i prezzi avrebbero raggiunto livelli record di 5.000, 6.000 o addirittura 8.000 euro al metro quadro? Eppure, i prezzi continuano a salire: sono aumentati in media del 10,9% nel 2021.

Sarra Saddek, dell'agenzia immobiliare Invest AB, attiva da oltre 10 anni come esperta della scena immobiliare berlinese, ci dà la sua esperienza dell'andamento dei prezzi degli immobili a Berlino nel 2022, le particolarità del mercato così come alcune chiavi per cercare di capire le tendenze e le evoluzioni future.

1. Cifre chiave del mercato immobiliare di Berlino nel 2022

Il prezzo medio per metro quadro a Berlino nel 2022 sarà tra 4.900 e 5.150 euro per i vecchi edifici ("Altbau") e tra 7.400 e 7.950 euro per gli edifici nuovi. Questi sono i prezzi di vendita degli appartamenti condominiali affittati e vacanti messi insieme.

I prezzi degli appartamenti nei nuovi edifici di Berlino sono più alti di quelli degli edifici più vecchi perché sono spesso meglio progettati, più moderni e più efficienti dal punto di vista energetico. Nonostante questo, gli "Altbau" godono di grande popolarità a Berlino e modellano il mercato immobiliare.

Prima di darvi le tendenze dei prezzi al metro quadro nei diversi quartieri di Berlino, è importante ricordare che il valore di una proprietà dipende da diversi criteri:

• La disponibilità dell'immobile: un appartamento affittato sarà venduto ad una media del 20-35% in meno di un appartamento non occupato.
• La dimensione dell'immobile: più piccolo è l'immobile, più alto è il prezzo al metro quadro.
• Il suo stato: un immobile che ha bisogno di lavori sarà ovviamente meno costoso (in media, i costi di ristrutturazione vanno da 500 a 1000 euro al m²).
• La sua posizione: il quartiere, naturalmente, ma anche il fatto che i negozi essenziali e i trasporti pubblici sono raggiungibili a piedi, per esempio.

La valutazione di un appartamento dipende quindi da diversi fattori. È individuale, perché ogni proprietà è unica.

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Come sono cambiati i prezzi degli affitti a Berlino?
In termini di affitto, i prezzi medi di affitto sono 19,20 euro al metro quadro nel segmento delle nuove costruzioni e 12 euro al metro quadro in media nel segmento delle costruzioni esistenti.

2. Lo sviluppo dei prezzi degli immobili a Berlino negli ultimi 10 anni (fino ad oggi)

Grafico: evoluzione dei prezzi degli immobili a Berlino dal 2012 al 2022

Il mercato immobiliare di Berlino ha visto un aumento molto forte negli ultimi 10 anni. Dal 2012 al 2022, il prezzo per metro quadrato a Berlino è aumentato da 2.000 a quasi 5.000 euro per le case più vecchie e da 3.000 a 8.000 euro per le case nuove, un aumento annuale di circa il 10% all'anno.

È interessante osservare nel grafico qui sopra che il divario di prezzo tra nuovo e vecchio è aumentato nel tempo, da 1000 euro nel 2012 a oltre 3000 euro oggi.

A titolo di confronto, il prezzo per m² a Parigi è di 10.034 euro in media e di 9.000 euro a Monaco.

3. Qual è il prezzo medio al metro quadro a Berlino per quartiere?

Grafico: Prezzo medio per metro quadro a Berlino nel 2022 per quartiere

I quartieri di Mitte e Prenzlauer Berg mantengono la loro posizione in cima alla lista con un prezzo medio per metro quadro di 8.000 euro per Mitte, e 6.400 euro per Prenzlauer Berg.

Il prezzo per metro quadrato a Kreuzberg (6240 euro per mq) supera ora quello di Charlottenburg (5900 euro).

Non molto dietro ci sono Schöneberg e Friedrichshain (tra 5200 e 5600€/m2), quartieri che hanno avuto molto successo negli ultimi anni.

Anche i quartieri di Neukölln e Moabit hanno visto un aumento molto forte, con prezzi più che raddoppiati negli ultimi dieci anni.

Queste cifre sono indicative dello sviluppo demografico ed economico della città di Berlino:

1. Berlino è una città in costante evoluzione con una popolazione che è cresciuta da 3,3 milioni nel 2012 a 3,7 milioni entro la fine del 2021 (cioè quasi 40.000 persone in più ogni anno negli ultimi 10 anni).
2. Alcune zone della città che una volta erano considerate meno interessanti sono diventate il nuovo "place to be", come Kreuzberg, Neukölln e Wedding. Quindi la domanda è: quali quartieri seguiranno l'esempio? Oberschöneweide? Köpenick?
3. C'è una vera e propria richiesta di vivere in certi quartieri di Berlino. Kreuzberg e Neukölln sono quartieri che sono anche considerati alla moda da una clientela internazionale e godono di un'alta domanda.

Come si svilupperà in futuro il mercato immobiliare di Berlino? Quali previsioni si possono fare?

4. I prezzi degli immobili a Berlino scenderanno o saliranno?

È difficile fare previsioni nella capitale tedesca perché l'andamento dei prezzi è influenzato da molti fattori politici, economici, finanziari e demografici.

Diamo un'occhiata ai fattori che fanno salire i prezzi:

1. Berlino è una città in forte crescita economica del 5% all'anno negli ultimi 10 anni e sede di molte start-up (la Gigafactory di Tesla (10.000 dipendenti), Google, Delivery Hero, HelloFresh, Gorillas...)
2. Berlino è la capitale politica della Germania e offre un ambiente stabile per gli investitori nazionali e internazionali
3. La popolazione di Berlino continua a crescere
4. Berlino rimane una città estremamente attraente, sia a livello nazionale che internazionale. Anche se i prezzi al metro quadrato sono aumentati notevolmente, sono ancora significativamente più bassi rispetto ad altre metropoli europee.

Guardiamo i fattori di rischio che possono influenzare direttamente l'offerta, la domanda e i prezzi:

1. L'aumento dei tassi d'interesse da parte della BCE, che potrebbe rendere i prestiti immobiliari più costosi e quindi rallentare l'aumento dei prezzi degli immobili
2. La volontà politica di regolare gli affitti (Mietendeckel, Mietspiegel) - nonostante l'annullamento del limite degli affitti (Mietendeckel) da parte della Corte costituzionale di Karlsruhe il 25 marzo 2021, il partito Die Linke continua a chiedere il limite degli affitti a livello nazionale. Tuttavia, è improbabile che venga attuato dall'attuale coalizione ("Ampel Koalition") composta dai partiti SPD, GRÜNE e FDP.
3. La doppia tendenza verso un maggior numero di uffici a domicilio e il desiderio di una maggiore vicinanza alla natura, che riguarda i giovani lavoratori da soli o in famiglia. Questa tendenza fa salire i prezzi nella periferia di Berlino più di quanto non faccia scendere nel centro della città.

Nel complesso, sembra realistico che i prezzi degli immobili nella capitale continueranno a salire, anche se non così fortemente come negli ultimi 10 anni.

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