Prezzi degli Immobili al m2 a Berlino nel 2024

Dopo un decennio di forte crescita (il prezzo di un m2 a Berlino è passato da 2.000-3.000 euro nel 2012 a 5.000, 6.000 e addirittura 8.000 euro al m² oggi), i prezzi degli immobili a Berlino hanno rallentato la loro crescita? Eppure, i prezzi continuano a salire: entro il 2021 aumenteranno in media del 10,9%.

Sarra Saddek dell'agenzia immobiliare Invest AB, specializzata nel settore immobiliare berlinese da oltre 10 anni, ci fornisce la sua analisi dell'andamento dei prezzi al m2 a Berlino e delle tendenze del mercato immobiliare, nonché le sue previsioni sui possibili sviluppi futuri.

1. Prezzi al metro quadro e cifre chiave del mercato immobiliare berlinese nel 2024

Il prezzo medio al metro quadro a Berlino nel 2024 sarà di 5.200 euro per le case più vecchie (“Altbau”) e di 8.200 euro per le case nuove. Questi sono i prezzi di vendita degli appartamenti in affitto e di quelli sfitti in proprietà condivisa.

I prezzi degli appartamenti di nuova costruzione a Berlino sono più alti di quelli degli edifici più vecchi, perché sono più moderni, più efficienti dal punto di vista energetico e generalmente meglio disposti (ottimizzazione dei metri quadrati). Gli Altbau, tuttavia, godono di una certa popolarità a Berlino (per via del loro fascino) e plasmano anche il mercato immobiliare.

Prima di fornire il prezzo al metro quadro per quartiere a Berlino nel 2024, è importante specificare che il valore di un immobile dipende da diversi criteri:

La disponibilità dell'immobile: un appartamento affittato verrà venduto a un prezzo inferiore del 20-35% rispetto a uno non occupato. La dimensione dell'immobile: più piccolo è l'immobile, più alto sarà il prezzo al m². Condizioni: un immobile che necessita di lavori sarà ovviamente più economico (In media, i costi di ristrutturazione variano da 700 a oltre 1.000 euro al m²). Posizione: il quartiere, ovviamente, ma anche il fatto che i negozi di prima necessità e i trasporti pubblici siano raggiungibili a piedi, ad esempio.

Il valore di un appartamento dipende quindi da una serie di fattori, non solo dai metri quadrati.

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Come sono cambiati i prezzi degli affitti a Berlino?

Nel quarto trimestre del 2024, l'affitto medio a Berlino era di 12,53 €/m², rispetto agli 11,81 €/m² del quarto trimestre del 2023 (9,41 €/m² nel quarto trimestre del 2020). Esiste un'ampia forbice tra gli affitti più bassi (7,36 €/m²) e quelli più alti (30,61 €/m²). Gli affitti sono regolati per legge a Berlino e in Germania (Mietpreisbremse / Mietspiegel).

2. Andamento dei prezzi degli immobili a Berlino in 10 anni (ad oggi)

Grafico: andamento dei prezzi degli immobili a Berlino dal 2012 al 2024

Dopo un aumento costante dell'8-10% all'anno per 10 anni dal 2012 al 2022, il mercato immobiliare berlinese ha rallentato la sua crescita, con un leggero calo nel 2024 rispetto al 2023 per gli immobili di nuova costruzione (-0,76%) e un leggero aumento per gli immobili esistenti (+0,96%). Il prezzo al m² a Berlino è ora di 8.200 euro per gli immobili di nuova costruzione e di 5.200 euro per quelli esistenti.

Come si può notare dal grafico sopra, il differenziale di prezzo tra le proprietà nuove e quelle esistenti è aumentato nel tempo, passando da 1.000 euro nel 2012 a 3.000 euro oggi.

**A titolo di confronto, il prezzo medio al m² a Parigi è di 9.282 euro e di 8.600 euro a Monaco.

3. Qual è il prezzo di un metro quadro a Berlino per quartiere?

Grafico: prezzo medio al metro quadro per quartiere per gli edifici antichi a Berlino nel 2024.

Mitte è in cima alla lista con un prezzo medio al metro quadro di 7800€, ben prima di Prenzlauer Berg (6150€), Schöneberg (5500€), Charlottenburg (6100€), Kreuzberg (6100€) e Friedrichshain (5900€).

I quartieri di Kreuzberg e Friedrichshain, diventati molto popolari negli ultimi anni, sono ora praticamente alla pari con Schöneberg e Charlottenburg.

Anche i quartieri di Neukölln e Moabit hanno registrato una crescita molto forte, con prezzi più che raddoppiati negli ultimi dieci anni (4700€ per Neukölln e 5300€ per Moabit).

4. Contesto economico e dinamiche del mercato immobiliare berlinese (2010-2024)

1. Crescita demografica e attrattività della città: Dalla fine degli anni 2000, Berlino ha registrato una crescita sostenuta, con un aumento della popolazione da 3,3 milioni nel 2012 a 3,9 milioni nel 2024 (ovvero quasi 40.000 persone in più ogni anno negli ultimi 10 anni). Questa crescita demografica ha aumentato la domanda di alloggi e ha attirato investitori nazionali e internazionali grazie ai prezzi relativamente bassi.
2. Fattori finanziari favorevoli: Fino al 2022, i bassi tassi d'interesse e la politica monetaria della Banca Centrale Europea hanno reso le condizioni finanziarie particolarmente attraenti per gli investitori e hanno favorito l'immobile come asset class (i bassi tassi d'interesse rendono i prestiti più convenienti e quindi aumentano i prezzi degli immobili). Dal 2022, i tassi di interesse sono tornati a salire e la domanda è rallentata perché le banche sono diventate più esigenti in termini di garanzie richieste agli acquirenti (più capitale proprio). Dalla fine del 2024, i tassi di interesse sono scesi nuovamente, gli acquirenti hanno riacquistato fiducia e la domanda è rimasta forte.
3. In alcune zone di Berlino c'è una forte domanda: di abitazioni. I quartieri di Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg e Neukölln sono molto popolari tra la clientela internazionale e beneficiano di una forte domanda.
4. Crescita limitata dell'offerta: L'offerta di immobili non tiene il passo con la domanda, in parte a causa della limitata disponibilità di terreni edificabili e delle complesse e lunghe procedure di autorizzazione edilizia, aumentando così la pressione sui prezzi.

L'aumento dei prezzi delle case è il risultato della crescente attrattiva di Berlino, della crescita demografica sostenuta, della politica dei bassi tassi di interesse che riduce il costo dei prestiti e dell'offerta limitata.

Nel complesso, l'offerta di immobili è aumentata, il che a volte si traduce in tempi di vendita più lunghi. Gli acquirenti si prendono il loro tempo per confrontare. Tuttavia, in alcuni “micro-quartieri” come Kollwitzkiez, le vendite possono essere effettuate molto rapidamente!

Come potrebbe evolvere il mercato immobiliare berlinese nei prossimi anni?

5. I prezzi degli immobili a Berlino continueranno a crescere?

È difficile fare previsioni per la capitale tedesca, poiché l'andamento dei prezzi è influenzato da molti fattori politici, economici, finanziari e demografici.

Innanzitutto, diamo un'occhiata ai fattori che determinano l'aumento dei prezzi:

1. Berlino è una città con una forte crescita economica con una media del 5% annuo negli ultimi 10 anni ed è sede di un gran numero di start-up (la Gigafactory di Tesla (10.000 dipendenti), Google, Delivery Hero, HelloFresh).
2. Berlino è la capitale politica della Germania e offre un ambiente stabile per gli investitori nazionali e internazionali.
3. La popolazione di Berlino continua a crescere.
4. Berlino rimane una città estremamente attraente, sia a livello nazionale che internazionale. Sebbene i prezzi al metro quadro siano aumentati notevolmente, sono ancora nettamente inferiori a quelli di altre città europee.
5. Inflazione e aumento dei prezzi: i prezzi sono aumentati, in particolare quelli delle materie prime e dei salari, facendo lievitare i costi di costruzione e ristrutturazione e quindi il prezzo di vendita delle nuove case. Se tra il 2012 e il 2020 l'inflazione era compresa tra lo 0,5% e l'1,5%, nel 2021 è salita al 3,1% e nel 2022 ha raggiunto un picco del 6,9%, per poi scendere al 5,9% nel 2023 e al 2,2% nel 2024.

Vediamo ora i fattori di rischio che possono influenzare direttamente l'offerta, la domanda e i prezzi:

1. I rialzi dei tassi d'interesse della BCE hanno aumentato il costo dei mutui per l'acquisto di abitazioni e quindi ridotto il potere d'acquisto degli acquirenti di case (che possono contrarre meno prestiti con tassi più elevati). I tassi di interesse sui mutui per la casa in Germania sono scesi sotto l'1% nel 2021 e nel 2022, poi sono aumentati bruscamente nel 2023 fino a raggiungere il 3,5-4%, e sono tornati a scendere dall'inizio del 2024. Attualmente si attestano tra il 3,4% e il 3,5%. Le stime prevedono che i tassi scenderanno ancora un po' (il che farebbe salire i prezzi degli immobili).
2. La volontà politica di regolamentare gli affitti (Mietendeckel, Mietspiegel) - nonostante l'annullamento del tetto agli affitti (Mietendeckel) da parte della Corte costituzionale di Karlsruhe il 25 marzo 2021, il partito Die Linke continua a chiedere un tetto agli affitti a livello nazionale. Tuttavia, è improbabile che venga introdotto dall'attuale coalizione (“Ampel Koalition”) che comprende i partiti SPD, GRÜNE e FDP.
3. La tendenza al telelavoro/casa-ufficio e il desiderio di essere più vicini alla natura, che riguarda i giovani lavoratori e le famiglie. Questa tendenza fa aumentare i prezzi nella periferia di Berlino, ma in definitiva ha un impatto limitato sui prezzi all'interno del Ring, data la forte domanda per i quartieri centrali.

Nel complesso, sembra realistico aspettarsi che i prezzi degli immobili a Berlino continuino a crescere leggermente nel 2025, anche se meno che nei dieci anni dal 2012 al 2022. Anche il numero di transazioni immobiliari dovrebbe aumentare leggermente nel 2024. Nel complesso, Berlino rimane un mercato molto interessante per gli investitori immobiliari, grazie alla crescente domanda, alla stabilità dei prezzi e al potenziale di rivalutazione a lungo termine.

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